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开发区发展如何突破土地瓶颈
作者:温东升
文章来源:三晋都市报 点击数:1088 更新时间:2017-11-27 15:49:14

  去年以来,开发区建设成为全省上下齐抓的重点工作。开发区发展要加强招商引资工作,招商引资要“招的来,安的住”,开发区建设势在必行。开发区要安商,土地供应主要是工业用地供应,现成地不多,不可避免要涉及农用地,土地供应成为开发区发展的主要瓶颈之一。开发区工作要创新,自然包括办事制度、办事方式的创新,工作创新的底线是法律。

  《土地法》第四十四条规定:建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。与该规定配套的规章有国土资源部《建设用地审查报批管理办法》,该办法规定了农用地转用审批的两种方式,一是实施规划的方案审批方式;二是建设项目用地审批方式。现行农用地转用审批一般都用建设项目用地审批方式,与项目捆绑进行。《物权法》第一百三十七条第二款规定:工业、商业、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。此规定是法律层面的规定,类似于此的法规、规章、制度规定还有许多。

  实际工作中,却出现了一个这样的悖论:各级政府下大力气招商引资,落地开发区建设办企业,办企业需要工业用地,农用地转用审批要与招商引资项目捆绑进行,项目主体确定,用地主体指向明确,项目所用工业用地须经招拍挂方式出让。而与项目捆绑进行农用地转用审批,实际上已经指向了未来土地使用人,如何进行鼓励竞争的招拍挂土地使用权出让?不是流于形式,就是项目投资者大喊上当。再者,招商引资难,招来同类型好几笔投资难上加难,项目已确定的工业用地如何形成招拍挂竞争?

  山西顾名思义是太行山的西边,实际上,山西不少县(市、区)都在山中,山高谷深、地理条件极差。地理条件极差的原地貌招商引资会把商吓跑,无商就无项目,无项目就不能进行与项目捆绑进行的农用地转用审批,不经审批就不能进行建设。为了项目落地、为了企业安家,必须进行土地平整,愚公移山、削峰填谷,周期长、投入大。项目等不及、市场等不及、商家也等不及。有项目没土地、有土地没项目的矛盾应该解决,也必须解决。

  开发区工业用地供应,无论出于何种目的、何种理由,不能违规操作,违规操作就有风险。农用地转用审批方式不同,可能带来的风险不同,实施规划的方案审批方式可能带来“批而不征、征而不用”的问责风险;建设项目用地审批方式可能带来“未批先占、未征先占”的法律风险,《刑法》第三百四十二条规定的非法占用农用地罪及其他涉及土地的犯罪包含在此类风险之中。两种风险孰轻孰重?两种风险哪个更容易避免?不难判断。

  因此,开发区发展纳入城镇体系规划,从开发区创新发展的角度讲,开发区农用地转用审批,应当放弃与项目捆绑进行的建设项目用地审批方式,采用以实施规划为目的方案审批方式。


作者:温东升 工作单位:平定县经济技术开发区

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